Tu jesteś: Strona główna > Konsumenci > Porady konsumenckie > Pytania i odpowiedzi > Nieruchomości

Nieruchomości

podziel się

1. Czy deweloper ponosi odpowiedzialność za jakość instalacji wykonanych przez firmy zewnętrzne?

   Deweloper jest stroną umowy o budowę lokalu mieszkalnego zawieranej z konsumentem, ponosi więc odpowiedzialność za jakość instalacji wykonanych przez firmy zewnętrzne, jeśli je zatrudnia do ich wykonania. Deweloper nie może więc się tłumaczyć, że korzysta z usług profesjonalnej firmy i że to ona powinna odpowiadać za niewykonanie lub nienależyte wykonanie robót. Zdecydowana większość firm deweloperskich korzysta z usług fachowców budowlanych i ta okoliczność nie powinna być niekorzystna dla klienta. Potwierdzeniem tego jest brzmienie art. 474 Kodeksu cywilnego. Przepis ten przewiduje, że dłużnik (czyli w tym przypadku deweloper) odpowiedzialny jest jak za własne działanie lub za zaniechanie osób, z których pomocą realizuje swoje zobowiązanie (a więc za podwykonawców) lub którym je powierzył.

   Nie ma znaczenia, czy do zaniedbania jakości doszło z winy dewelopera, czy też bez jego winy, bo na ogół konsumenci kupujący od dewelopera mieszkania nie mają wpływu na wybór firmy wykonującej roboty budowlane. Nie mogą więc jej realnie kontrolować. Ponadto podwykonawcy nie są stronami umów z chętnymi do zamieszkania, nie do nich więc (ale do dewelopera) klienci będą kierować ewentualne roszczenia z tytułu rękojmi za wady fizyczne kupionej nieruchomości.

   

2. Jak postępować w przypadku nie wykonania lub nienależytego wykonania umowy przez dewelopera?

   Brak wykonania lub nienależyte wykonanie umowy przez dewelopera może być przyczyną szkody po stronie konsumenta. Chodzi najczęściej o:

   • opóźnienia w oddaniu inwestycji,
   • nieterminowe podpisywanie aktów notarialnych,
   • kłopoty z urzędowymi odbiorami i decyzjami,
   • złą jakość lokali wymagającą poprawienia usterek.

   Przez szkodę rozumie się nie tylko realną stratę, lecz także utracone korzyści.

   Naruszenie terminów umownych może powodować dla klienta takie kłopoty jak dodatkowe obciążenia finansowe związane z kredytem bankowym, konieczność dłuższego opłacania najmu itp. Wiążą się z tym dodatkowe wydatki lub straty finansowe.

   Art. 471 Kodeksu cywilnego przewiduje, że dłużnik (czyli w tym przypadku deweloper) powinien naprawić szkodę wynikłą z nienależytego wykonania zobowiązania (albo z braku jego wykonania). Zwalnia go z tej powinności jedynie brak odpowiedzialności za okoliczności będące powodem niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania.

   Gdy konsument poniósł szkodę, a deweloper nie będzie chciał jej dobrowolnie naprawić, to może wystąpić na drogę sądową. Po wcześniejszym wysłaniu wezwania do zapłaty można wnieść do sądu pozew o naprawienie szkody. Należy wykazać poniesienie szkody, a także związek przyczynowy pomiędzy jej powstaniem a nienależytym wykonaniem zobowiązania przez dewelopera (ewentualnie brakiem wykonania zobowiązania). Jeśli deweloper nie chce przegrać procesu, to powinien wykazać, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności. Dla konsumenta ważne jest zbieranie przez cały czas budowy odpowiedniej dokumentacji (która potwierdzi, że działania lub zachowania dewelopera były nieprawidłowe), a także odpowiednich potwierdzeń poniesionych strat (pism z banku, dowodów wpłat, korespondencji z deweloperem itp.), aby mógł potem w sądzie wykazać swoje racje. Warto sprawdzić też w umowie, jakie okoliczności deweloper uznał za usprawiedliwienie nienależytego wykonania umowy. Zła pogoda nie może np. uzasadniać opóźnienia podpisywania aktów notarialnych, co z kolei wpływa na późniejsze wpisywanie właścicieli mieszkań do ksiąg wieczystych, a więc zwiększa koszty ubezpieczenia ich kredytów.

   

3. Czy w razie sporu ze spółdzielnią mieszkaniową (np. dotyczącego warunków umowy) mogę zwrócić się o pomoc do UOKiK lub rzecznika konsumentów?

   Można wystąpić do rzecznika konsumentów albo Prezesa UOKiK, ale warto pamiętać, że ten ostatni nie ma kompetencji, aby zajmować się indywidualnymi sprawami konsumentów. Może podejmować działania jedynie wtedy, gdy dochodzi do naruszenia interesu publicznego (np. naruszenia zbiorowych interesów konsumentów), a nie indywidualnych sporów konsument – przedsiębiorca.

   W przypadku spółdzielni mieszkaniowych Prezes UOKiK może jednak podejmować działania wynikające z ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, ponieważ spółdzielnia mieszkaniowa jest uznawana za przedsiębiorcę w rozumieniu art. 4 pkt 1 lit. a) ustawy, gdyż prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o swobodzie działalności gospodarczej. W zakresie wykonywanej przez spółdzielnię działalności gospodarczej uznaje się ją zatem za przedsiębiorcę. Zasadność traktowania spółdzielni mieszkaniowej jako przedsiębiorcy potwierdza również orzecznictwo (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 14 lutego 2007 r., sygn. VI Aca 954/06, wyrok Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 29 września 2005 r., sygn. XVII Amc 68/04, wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 29 maja 2007 r., sygn. VI ACa 1359/06). Zgodnie z tym orzecznictwem istnieje możliwość dokonywania oceny umów zawieranych przez spółdzielnię mieszkaniową ze swoimi członkami z punktu widzenia przepisów o ochronie konsumentów (w tym art. 384–3853 Kodeksu cywilnego).

   Korporacyjno-fundacyjny charakter takiej osoby prawnej, jaką jest spółdzielnia mieszkaniowa, jej cele, zasady i sposoby funkcjonowania nie pozbawiają osób fizycznych będących członkami spółdzielni przymiotu konsumenta. Dobrowolne przystąpienie członka do spółdzielni nie może wyłączać działania przepisów ogólnych o zobowiązaniach umownych, skoro stosunki prawne powinny być w ogóle kreowane działaniami podejmowanymi bez przymusu.

   Działania podejmowane przez Prezesa UOKiK wobec spółdzielni mieszkaniowych mają na celu ochronę interesu publicznego. Następują więc w przypadku naruszenia przez spółdzielnię zbiorowych interesów konsumentów. Ma to miejsce np. w sytuacji stosowania przez spółdzielnie mieszkaniowe we wzorcach umów postanowień wpisanych do rejestru niedozwolonych klauzul umownych.

   

4. Czy w ramach członkostwa w spółdzielni lub TBS mam status konsumenta?

   Korporacyjno-fundacyjny charakter takiej osoby prawnej, jaką jest spółdzielnia mieszkaniowa, jej cele, zasady i sposoby funkcjonowania nie pozbawiają osób fizycznych będących członkami spółdzielni przymiotu konsumenta. Dobrowolne przystąpienie członka do spółdzielni nie może wyłączać działania przepisów ogólnych o zobowiązaniach umownych, skoro stosunki prawne powinny być w ogóle kreowane działaniami podejmowanymi bez przymusu.

   Nie oznacza to jednak, że Prezes UOKiK może zawsze podejmować działania wobec spółdzielni mieszkaniowych. Działania podejmowane przez Prezesa UOKiK wobec spółdzielni mieszkaniowych mają na celu ochronę interesu publicznego i następują w przypadku naruszenia przez spółdzielnię zbiorowych interesów konsumentów. Ma to miejsce np. w sytuacji stosowania przez spółdzielnie mieszkaniowe we wzorcach umów zakazanych klauzul umownych. Trzeba jednak pamiętać, że w przypadku spółdzielni Prezes UOKiK nie działa w sprawach indywidualnych, ale w celu ochrony interesu publicznego (np. naruszenia zbiorowych interesów konsumentów).

   Podobnie jest w przypadku TBS-ów. Zasady ich działania określa ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (DzU z 2000 r. nr 98, poz. 1070 z późn. zm.). Osoby fizyczne nie stają się jednak członkami Towarzystw, które mogą działać jako spółki akcyjne, spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółdzielnie osób prawnych. Osoby fizyczne, które chcą być najemcami w TBS-ie, muszą podpisać umowy partycypacyjne. Osoby te nie stają się członkami TBS-u (akcjonariuszami lub udziałowcami spółek albo członkami spółdzielni). W tego typu przypadkach osoby takie można uznać za konsumentów.

   

5. Jak postępować, gdy wykonawca usług remontowo-budowlanych uchyla się od usuwania wad i usterek zgłaszanych po wykonaniu usługi?

   Usługi remontowo-budowlane – najczęściej wykonywane na podstawie umowy o dzieło (malowanie mieszkania, montaż okien) – podlegają przepisom Kodeksu cywilnego. Wady i usterki powstałe na skutek wykonania tych usług objęte są rękojmią. Art. 637 w związku z art. 556 Kodeksu cywilnego przewiduje, że jeśli po wykonaniu usługi ujawnią się jakieś wady, to zamawiający może albo odstąpić od umowy, albo żądać proporcjonalnego obniżenia ceny. Z tej pierwszej możliwości nie można jednak skorzystać, jeśli usługodawca niezwłocznie po wezwaniu usunie wady. Trzeba więc najpierw wezwać fachowca do usunięcia wad w wyznaczonym terminie z zagrożeniem, że po jego bezskutecznym upływie nie przyjmie się naprawy i odstąpi od umowy.

   Jednak jeśli wady są nieistotne, to odstąpienie od umowy nie wchodzi w grę – wtedy pozostaje jedynie obniżenie ceny. Tak wynika z art. 637 Kodeksu cywilnego. Przy usługach remontowo-budowlanych trudno generalnie oceniać, jaka wada jest istotna. Zależy to od indywidualnych przypadków, w razie wątpliwości można poprosić rzeczoznawcę budowlanego o sporządzenie odpowiedniej ekspertyzy.

   Warto też pamiętać, aby umowę o usługi remontowo-budowlane zawrzeć w formie pisemnej. W takiej formie powinno się też składać uwagi, zastrzeżenia i reklamacje. Ułatwi to potem późniejsze dochodzenie roszczeń, zwłaszcza gdyby sprawa ostatecznie miała trafić do sądu. Trzeba też pamiętać, że na powiadomienie fachowca o wykrytej wadzie mamy miesiąc od jej wykrycia, inaczej uprawnienia z rękojmi wygasają.

   

Do góry